Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами - Мария Даровская.

Тема данной статьи - оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Процесс, конечный результат которого - установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает - значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

• при расчете налоговой суммы от продажи дома ;
• при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд ;
• при расчете суммы госпошлины ;
• для ипотеки , так как она обычно не превышает 80 -90 % от стоимости залога ;
• при расчете суммы взноса в уставной капитал ;
• когда дом - залоговое имущество ;
• при аресте дома ;
• при имущественных спорах ;
• при разделе имущества;
• при выплате страховки за дом ;
• при незавершенном строительстве;
• при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО - саморегулируемые организации - некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки - в обзорных статях « » и « ».

2. В каких случаях необходима оценка дома - обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки - доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Ситуация 3. Оценка по представлению органов опеки

Оценивают дом по предоставлению органов опеки в случаях, когда владелец дома или его части - несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. В таком случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.

Механизм опекунского совета нужен, чтобы не допустить ущемления прав и соблюсти интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Оценку дома для органов опеки нужно проводить при:

• продаже дома;
• сдаче в аренду;
• оформлении дома в качестве залога;
• разделе дома;
• выделении доли в доме;
• проведении с домом других операций, которые могут затронуть права опекаемого лица.

Нужно подготовить необходимые для оценки жилого дома документы о праве собственности, техпаспорт и паспорт заказчика.

Как и в других случаях, результат оценки - заключение, подтверждающее рыночную стоимость, с приложенными правоустанавливающими документами.

Учтите, что с 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех опекаемых лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости.

Если продажу дома совершили, не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее неправдивые данные.

Ситуация 4. Страхование жилья

Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.

Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично. Выплачивать будут с учетом рыночной стоимости дома, пропорционально его стоимости.

Именно из-за вышеперечисленных аспектов закона перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.

Учтите, что максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам. Но и тут есть нюанс. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой построен дом. Это создает пространство для интерпретаций подсчета.

Выход - страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей трактовок не будет.

Ситуация 5. Внесение дома в уставной капитал общества

Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений. Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется налог на имущество и затраты на амортизацию. Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.

Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.

Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.

Ситуация 6. Раздел дома

При разводе или других спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.

Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.

Пример

Алла и Борис разводятся. Борис заказал оценку загородного дома у оценочной компании. Компания оценила дом в сумму, с которой не согласна Алла. Чтобы решить эту ситуацию, Алле нужно уговорить мужа на повторную оценку. А нового оценщика - выбрать совместно. И совместно заключить с ним договор.

Если договориться с экс-мужем не удастся, нужно провести экспертизу спорного отчета на предмет достоверности. Такую экспертизу должна провести СРО оценщика.

Ситуация 7. Получение кредита

Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли - обязательно условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.

В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком.

Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают.

3. Как сделать оценку дома с земельным участком - пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия - компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак - они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

№	Фактор для доплаты	Фактор для скидки
1	Больше 3 соток земли +2-3%	Меньше 3 соток земли -2-3%
2	Участок правильной формы +2%	Участок неправильной формы -2-3%
3	Ширина больше 12 м +1-4%	Ширина меньше 12 м -2-15%
4	Близость транспортных развязок +1-5%	Удаленность от остановки -5-8%
5	Асфальтированная дорога +2%	Дорога без покрытия
6	Природные условия	Приближенность высоток -3-4% Приближенность промобъектов -5-10%
7	Ровный рельеф +3-5%	Склон -5-7%, грунтовые воды -10-20%
8	Наличие центральной канализации - +7-10%	Отсутствоет газ или вода -5-15%
9	Отдельный въезд	Общий въезд -30%, общий двор -50%

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

№	Факторы для доплаты	Факторы для скидки
1	Кирпичные стены	Стены из ракушечника -5-8%
2	Дому меньше 7 лет +5-10%	Дому 8-20 лет -5-15%
3	Площадь больше 80 м. кв. +1-3%	Площадь меньше 55 метров - 2-5%
4	Современный проект + 5%	Старый проект - 1-5%
5	Под ключ +15-30%	Строительство не завершено - 60%
6	Трубы капитально отремонтированы +5-10%	Старые трубы и сантехника -5-10%
7	Ремонт не нужен	Необходимо провести ремонт - 10-30%
8	Раздельные комнаты + 5%	Смежные комнаты -5%
9	Есть удобства - доплата 0%	Частичные удобства - 10% Нет удобств - 20%
10	Высокие потолки - доплата 0%	Потолки менее 2,6 метров - 10%

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений - просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед» . Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью « » равна нулю.

Дополнительная информация - в материале « ».

4. Профессиональная помощь в оценке дома - обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Чтобы облегчить читателям выбор оценочной компании, предлагаем обзор пятёрки лучших организаций этого профиля.

1) Гранд-Реал

Оценочная компания «Гранд-реал» на рынке уже 13 лет, а потому имеет достаточно опыта в оценке недвижимости, в том числе домов и земельных участков.

Компания состоит в СРО, аккредитована в двух СРО, застраховала свою деятельность и деятельность своих оценщиков. Оценивает коттеджи, дома, дачи, земельные участки для различных целей.

2) Профсервис

Компания «Профсервис» занимается различными видами оценочных услуг по всей территории России, в том числе оценкой домов, коттеджей и дач. За 15 лет существования компания получила незаменимый профессиональный опыт, который позволяет выполнять услуги качественно и с соблюдением сроков.

«Профсервис» аккредитован Сбербанком. Оценка проводится при четком следовании правовым и законодательным нормам. Получить консультацию по интересующему вопросу можно позвонив в компанию или заказав обратный звонок на сайте.

«Новые горизонты» оказывают услуги оценки всех видов. Фирма существует с 2010 года. Оценочную деятельность компания совершает в строгом соответствии действующему законодательству. Помимо оценки, фирма «Новые горизонты» занимается экспертизами, консалтингом, инжинерингом.

Для процедуры оценки компании понадобится всего двое суток. Спустя 48 часов после заключения договора клиент получает отчет о независимой оценке дома или другого имущества. Такая оперативность возможна благодаря опыту и профессионализму штатных оценщиков «Новые горизонты». Каждому клиенту также предоставляется гарантийное письмо.

Компания «Вега» занимается экспертной и оценочной деятельностью различных видов, в том числе оценкой недвижимости. Как и требует законодательство, компания - член СРО оценщиков.

Штатные сотрудники «Веги» имеют профильное образование и опыт работы. Деятельность компании и ее оценщиков застрахована, что также продиктовано законодательством РФ, как обязательное условие ведения оценочной деятельности.

5) Реал-А.К.

Компания «Реал-А.К.» существует уже 15 лет, из которых уже 12 оказывает услуги оценки различных видов. В том числе оценивает дома, таунхаусы, коттеджи, садовые домики. В штате компании шесть оценщиков различных профилей. «Реал-А.К.» состоит в СРО, тем самым соблюдая требования закона. Деятельность компании и ее сотрудников застрахована. В списке преимуществ организации - курс на самые акутальные технологии работы и профессионализм.

Дополнительная информация - в статье « ».

5. Как сэкономить на оценке дома - 3 простых совета

Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке - не всегда хорошая идея.

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального . Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры - документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет - оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод - сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе - затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры - ипотека) - доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном - ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

• престижность и экологичность района;
• наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
• новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
• из каких материалов построено здание;
• количество этажей в доме;
• обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

• площадь;
• количество комнат и их месторасположение (планировка);
• состояние отделки и коммуникаций;
• этаж;
• отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке - 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу - заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата - представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк - получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

Также вам будет интересно и важно узнать о том, как его правильно оформить и зачем она нужна.

Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

• минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
• определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

• аккредитованные специалисты финансового учреждения;
• независимые оценочные фирмы;
• частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

• используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
• является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

• предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
• сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

• решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
• выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

• план квартиры, в том числе поэтажный;
• кадастровый паспорт из БТИ;
• информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
• документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
• справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
• договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

• заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
• назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
• вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

• Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
• Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
• Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
• Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
• Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

• состояние и возраст недвижимости;
• доступность общественного транспорта;
• местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
• параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

• Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
• Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
• Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

• Общие сведения об оценщике и заказчике.
• Информация о методах оценки.
• Сведения об анализируемом объекте.
• Исследование рынка недвижимости.
• Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
• Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

• документы на имущество;
• фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
• рыночная стоимость объекта;
• ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

• размер выдаваемой заемщику ипотеки;
• максимальный срок предоставления ссуды;
• норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

• оценщик недостаточно учел состояние объекта;
• специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

• Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
• Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
• Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

Видео: Оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами. Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита. Это является...

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью. Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом. Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью. Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

• Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
• Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
• Цель проведения экспертизы,
• Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
• Список документов, использованных при проведении анализа,
• Список методов анализа,
• Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
• Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

• капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
• декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
• сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога. Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок. В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом. Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире. Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

• занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
• завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
• установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи , нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Вариант определения оптимальной стоимости жилья	Плюсы	Минусы
С помощью получения официальных документов – обращения в саморегулируемую организацию оценщиков.	В недельный срок специалисты выдают исчерпывающую информацию на десятках печатных страниц с ценой и ее обоснованием; - допускается процент погрешности, но он минимален.	- Цена услуги 3 – 5 тысяч рублей; - срок действия документа всего 1 месяц; - ориентир оценщиков – существующие цены на рынке, а не реальные сделки. Велика вероятность получить завышенную цену с ошибкой, которую не покроет допустимая погрешность.
Обращение к действующим риэлторам по недвижимости и в агентства недвижимости.	- Реальная оценка жилья на основе постоянного мониторинга рынка недвижимости; - опыт работы специалиста и его заинтересованность в положительном результате сделки.	- возможно завышение цены.
Устанавливаем свою цену.	Оценка квартиры самостоятельно производится продавцом, он хозяин положения.	Покупателя можно ждать очень долго, иногда годы. Но не исключена быстрая продажа без торга. Дело случая.
Продаем жилье самостоятельно с помощью интернета.	- Собственная оценка жилья, выставляемого на продажу; - помощь в ориентации на рынке недвижимости; - простота метода: на сайте вводите данные квартиры, и вам выдается ее цена. Можно сделать подборку похожих квартир и определиться со стоимостью своей.	Годится главным образом для удовлетворения любопытства о том, сколько примерно стоит своя квартира. Результаты слишком приблизительны.

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

1. Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
2. Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
3. Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
   экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Оцениваем квартиру сами

Чтобы правильно сделать оценку квартиры, нужно учесть ряд критериев, которые определяют
стоимость жилья:

• месторасположения района, в котором находится квартира. Как правило, жилье в центре стоит дороже;
• тип строения. Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах, далее следуют кирпичные. Еще дешевле жилье в блочных строениях;
• год постройки здания;
• планировка квартиры. Повысить стоимость жилья может большая кухня, раздельные комнаты, наличие просторной лоджии и пр.;
• общая площадь жилья. Здесь действует принцип: чем больше квартира, тем дешевле м2. Поэтому 1м2 в «однушке» ценится выше, чем в «трешке»;
• состояние квартиры, качество ремонта;
• инфраструктура. Этот фактор очень индивидуален и оценивается покупателем. Кому-то непременно нужна школа или поликлиника рядом, кому-то – станция метро или автостоянка. Но вряд ли кто-то обрадуется шумной автостраде под окнами или мусорному полигону неподалеку;
• юридическая ситуация. Важно, чтобы квартира не являлась предметом залога, на нее имелись необходимые документы, были выплачены все коммунальные платежи и пр.

Как узнать реальную цену квартиры мы выяснили. Но есть еще нюансы, которые часто ускользают от внимания, но влияют на стоимость жилья.

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

• частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
• собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
• если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина - риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.